Vor dem ersten Spatenstich ist beim Hausbau oder bei Renovierungsarbeiten jede Menge Papierkram zu erledigen. Denn Bauleistungen – egal welcher Art – liegt immer ein Bauvertrag zugrunde. Darin sind alle Vereinbarungen wie Leistungen, Fristen und Abschlagzahlungen Schwarz auf Weiß fixiert. Abhängig vom Bauvorhaben greift der Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).

Interessant für euch als private Häuslebauer: Seit 2018 ist im BGB der sogenannte Verbraucherbauvertrag verankert. Was genau hinter den Vertragsarten steckt und wo die Unterschiede liegen, lest ihr hier.

Ein Bauvertrag ist ein Dokument, das ein Bauvorhaben definiert. Dieses regelt sämtliche Vereinbarungen für die Errichtung, die Renovierung oder den Teilabriss eines Gebäudes beziehungsweise für spezifische Bauleistungen wie Malerarbeiten oder Elektroinstallationen. Vertragspartner sind der Bauherr, auch Auftraggeber genannt, und sein Auftragnehmer. Das kann ein Bauunternehmer oder ein Handwerksbetrieb sein.

Meist gibt es bereits vorgefertigte Verträge, die ihr als Auftraggeber beim Bau- oder Handwerksunternehmen nur noch unterzeichnen müsst. Dabei gilt: Das Kleingedruckte solltet ihr jedoch genau unter die Lupe nehmen, um Konflikte während der Bauphase zu vermeiden.

Je nach Bauvorhaben basiert der Vertrag auf unterschiedlichen Gesetzen beziehungsweise Regelungen: Für private Auftraggeber greift in den meisten Fällen das BGB. Dagegen gelten für Großprojekte aus öffentlicher Hand oder Privatkäufer, die die Gewerke selbstständig koordinieren, die Regeln der VOB.

Im Bauvertrag ist alles geregelt, was während des Bauvorhabens eine Rolle spielt: von konkreten Bauleistungen über Fristen für Fertigstellungen und Abschlagzahlungen bis hin zu verwendeten Baustoffen und zum Umgang mit Baumängeln. Je ausführlicher der Bauvertrag formuliert ist, desto geringer ist das Risiko für Fallstricke. Folgende Punkte sollten in einem Bauvertrag aufgeführt sein:

Für öffentliche Auftraggeber ist ein Bauvertrag nach den Vorgaben der VOB Pflicht, während private Bauherren in erster Linie einen BGB-Vertrag abschließen. Der Verbraucherbauvertrag, welcher die Rechte von Privatkäufern durch konkrete Gesetzesvorgaben stärkt, ist seit 2018 Standard.

Aus der Art des Bauvertrags ergeben sich unterschiedliche Ansprüche: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB habt ihr ab Bauabnahme fünf Jahre Zeit, Baumängel zu melden. Im Falle eines Vertrages nach der VOB endet die Frist für Mängelansprüche nach vier Jahren.

Darüber hinaus liegt ein weiterer großer Unterschied in der Rechnungsstellung: Laut BGB Bauvertrag ist eine Lohnzahlung automatisch bei Abnahme fällig. Die VOB sieht eine schriftliche Rechnungsstellung mit einer nachprüfbaren Auflistung sämtlicher Leistungen vor. Das hat den Vorteil, dass nachträgliche Änderungen noch möglich sind. Des Weiteren gibt es Unterschiede in puncto Abnahmemöglichkeiten, Arbeitsbedingungen, Rücktrittsrecht und Überlassung der Unterlagen.

Wichtig für euch: Egal, welche Rechtsgrundlage für euer Bauvorhaben greift, wenn beide Vertragspartner einverstanden sind, können die Vereinbarungen immer angepasst werden.

Im Folgenden stellen wir die verschiedenen Vertragsarten genauer vor:

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist ein Bauvertrag ein "Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon." (BGB § 650a (1))

Es handelt sich hierbei um eine spezielle Form des Werkvertrags, der zwischen einem Auftraggeber und einem Auftragnehmer geschlossen wird. Berücksichtigt werden folgende Bauvorhaben:

Neubau

Instandsetzung

Abbruch oder Rückbau

Renovierung oder Sanierung

Die Maßnahmen können ganze Bauwerke oder Teile davon betreffen, wie beispielsweise Maurer- oder Malerarbeiten, den Einbau einer Heizungsanlage oder die Elektroinstallation. Dabei meint der Gesetzgeber mit Bauwerken sowohl Gebäude als auch Brücken, Tunnel und Straßen. Außenanlagen sind zum Beispiel Parkplätze oder Grünflächen.

Im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts hat der Gesetzgeber zum 1. Januar 2018 den Verbraucherbauvertrag eingeführt. Gemäß BGB sind Verbraucherbauverträge "Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird." (§ 650i BGB).

Berücksichtigt werden folgende Bauvorhaben privater Auftraggeber:

Neubau

Umbau, der einem Neubau gleichkommt

Im Vergleich zu einem BGB-Bauvertrag nach § 650a BGB greift der Verbraucherbauvertrag also tatsächlich nur bei Neubauten oder wesentlichen Umbaumaßnahmen wie Komplettsanierungen. Nicht aber bei Abrissarbeiten, Wiederherstellungsmaßnahmen oder beispielsweise dem Anbau eines Wintergartens.

Der Verbraucherbauvertrag soll privaten Bauherren bestmöglich vor finanziellen Einbußen schützen. Dafür regelt er unter anderem genau, zu wann welche Zahlungen fällig sind. Außerdem räumt er Häuslebauern das Recht ein, Vergütungen bei Mängeln zurückzuhalten.

Bei Großprojekten wie öffentlichen Gebäuden greift im Regelfall nicht das BGB. Der Bauvertrag richtet sich stattdessen nach der 1926 eingeführten Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Dabei handelt es sich nicht etwa um ein Gesetz, sondern um eine Vertragsbedingung, die wie eine allgemeine Geschäftsbedingung zu nutzen ist. Die Einhaltung der VOB ist für Bauaufträge aus öffentlicher Hand in Deutschland verpflichtend. Private Bauherren und ihre Vertragspartner können Klauseln der VOB optional in ihren Bauvertrag aufnehmen. Dafür müssen beide Parteien damit einverstanden sein.

Ziel der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen ist es, Korruption und Vetternwirtschaft zu umgehen. Stattdessen sollen Transparenz, ein fairer Wettbewerb unter den Dienstleistern und Gleichbehandlung gewährleistet werden.

Die VOB besteht aus drei Teilen. Für private Bauherren sind VOB/B und VOB/C relevant

Die Rechtsgrundlage ist das Eine beim Bauvertrag, die Ausformulierung eine andere Sache. Es gibt ein paar Formulierungen, bei denen ihr wachsam werden solltet. Die da wären:

Festpreis: Ist im Bauvertrag ein Festpreis vereinbart, verliert dieser nach maximal zwölf Monaten seine Gültigkeit. Kommt es zu Verzögerungen am Bau, kann das Unternehmen mehr Geld von euch verlangen.

circa: Mit circa-Angaben verschafft sich das Bauunternehmen einen zeitlichen Puffer, der mitunter zu langen Verzögerungen führen kann. Und das geht meist zulasten der Bauherren. Besteht daher immer auf konkrete Daten, zu wann eine Leistung erbracht sein soll.

bauseits: Der Begriff umschreibt Leistungen wie das Verlegen von Leitungsanschlüssen oder das Abpumpen von Grundwasser. Diese müssen allerdings nicht vom Bauunternehmen, sondern vom Bauherrn selbst ausgeführt werden. Arbeiten, die "bauseits" auszuführen sind, bedeutet also zusätzliche Kosten für euch.

schlüsselfertig: Ist ein Haus bei Abnahme "schlüsselfertig", muss es noch lange nicht fertig sein. Denn rein rechtlich gehören einige Leistungen wie die isolierende Dachdämmung nicht zu einem schlüssel- oder bezugsfertigen Haus. Achtet darauf, dass alle erwarteten Leistungen konkret im Bauvertrag fixiert sind.

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